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投资希腊房产,小心“非正常涨价”!

2018-04-23 11:27:22      点击:

希腊经济日益好转,不少行业从中受益。其中,有购房换居留(又称“黄金签证”)政策加持的希腊房产市场已从昔日的“烫手山芋”变成了抢手的“香饽饽”。如今在雅典及周边地区,不难在社区中偶遇中国邻居,而他们的购房经历则有着各种喜怒哀乐。



从2008年到2017年,希腊房产市场曾经遭受重创,整体深跌42%,其中首都雅典下跌44.2%,第二大城市塞萨洛尼基更下降了46.3%。经过近10年的低迷,希腊房产市场终于在近期止跌回升,去年第四季度,希腊房产价格同比微升0.2%,这是自2008年以来录得的首次增长。作为楼市晴雨表的楼盘动工数量也自2005年后首次上扬,希腊统计局指,在2017年希腊发放建筑许可证1.3万多张,与2016年同期相比增加8.7%。海外投资者是其中重要的推动力,据希腊中央银行数据显示,2017年购买希腊房地产的外国资金流入增长了86.5%,达到5.03亿欧元。


根据希腊在2013年推出的“黄金签证”政策,外国人只要在希腊购买超过价值25万欧元的房产,投资者与其家属就能获得5年居住许可,可以自由进出欧盟和申根国家。该政策受到大量投资者追捧。德国《商报》日前指,“黄金签证”政策出台以来,希腊已经发放了大约2200张居留许可,另外还有约2800张居留许可发放给业主的配偶、子女和父母。当中来自中国的投资者居首位,约占所发放“黄金签证”总数的一半。其次是俄罗斯人和土耳其人。


随着在希腊的中国投资者越来越多,同胞房主们从相互的交流中得出一个结论:虽然比起中国房价在希腊买房很划算,但如今希腊的房子已经不再是几年前的“白菜价”。这其中,有一些业主为自己房子升值而暗喜,也有部分业主觉得自己“买贵了”。


曾在北京开设广告公司的石岩和妻子两年前移居希腊,原因是为了有更好的生活质量。他告诉《环球时报》记者,希腊原本不是他们移民的第一选择,但加拿大和澳大利亚等国家都因为申请居留时要过语言关以及手续需时很长,所以最后决定“奔向”希腊,购买了一幢背山面海,有6个卧室,带一个小花园的三层楼房,总价40多万欧元。


这一次的抄底成功使石岩对希腊房产市场产生了浓厚的兴趣,从去年下半年开始,他多次出手购入位于雅典市中心旅游区的3套小面积公寓用作民宿短租房,“希腊旅游业非常兴旺,对日租房的需求肯定越来越大”。而事实上,希腊的市场行情没有让他失望,目前三套小公寓在今年的出租预订率已经达到80%左右。他称,按照这样的趋势,大约10年就能收回投资成本。


善于比价的石岩在四次购房时都选择直接与希腊房东询价和交易。他坦言,从去年年中开始,希腊房价明显涨了,当中有希腊经济回暖的客观因素,但同时也因为中国买家越来越多,希腊房东渐渐变得傲慢起来,部分甚至坐地起价。



在希腊买房遇到“坑”的中国投资者不在少数,其中就有曾任职国内基金公司的裴女士,她通过房产中介用25万欧元买了一套不到100平方米、位于雅典市中心普通社区的二手公寓。她说,后来好心的希腊邻居告知原来此公寓挂牌价只有17万欧元左右。支付了房屋市场价近两倍的裴女士感到非常愤怒和困惑,并曾一度想诉之法律讨个公道。但由于希腊诉讼过程漫长,权衡之下的裴女士选择了无奈地接受现实,“毕竟获取希腊居留许可的目的已经达到。”


在希腊生活了十多年的资深投资顾问夏长伟认为,中国人在希腊遇到高溢价的情况,除了因为房产中介故意抬高标价外,中国买家的国际投资经验不足以及信息不对称也是主要因素。他告诉《环球时报》记者,当前希腊房地产市场不是普涨,而是热点板块的个别发展,近年最受投资者关注并有明显涨幅的是雅典南郊旧机场和高档酒店区域板块、雅典北郊企业总部经济板块,以及雅典市中心旅游地产板块。

 

夏长伟提醒有意来希腊购买房产的投资者,除了要选择可靠的律师和投资顾问严防“价格陷阱”外,还要做好功课了解希腊社会提防“地段陷阱”,因为很多在中国适用的选房概念到了希腊就会遇到水土不服。例如在中国买家的传统理念中,一般认为在市中心靠近地铁站且周边配套设施齐全的就一定是“靓房”,但事实上,在雅典市中心的部分区域,即使具备了上述硬件,却有可能是存在安全隐患的问题社区,实际房价偏低,也不适合投资。

 

此外,在希腊购买房屋租出去也不一定就会一本万利。夏长伟指,投资者不要被广告迷倒,因为扣除出租管理成本后,希腊房产租赁回报率一般在3%左右,过高的承诺很可能是产生价格水分的根源。而且,投资者未来可能还要面对希腊政府对民宿短租房进行征税,以及当地小酒店奋起直追所带来的压力。

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